Los adeptos a la teoría de la Evolución darwiniana están convencidos de que sólo aquellos que mejor se adaptan al medio son capaces de sobrevivir, mientras que el inmovilismo conduce necesariamente a la desaparición.
Si pudiéramos trasladar las teorías biológicas al mercado financiero, nos encontraríamos con un extraño ‘ser’. Uno que, a pesar de que apareció en un momento y en un entorno de lo más hostil, ha conseguido adaptarse hasta convertirse en una de las especies financieras que mejor parece haber sobrevivido a los estragos de la crisis. Se trata de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, más conocidas por Socimis.
Son sociedades de inversión cuyo objetivo es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. El requisito básico es que el 80% de sus activos estén destinados al alquiler. Nacieron en España en 2009, intentando imitar a las Reits que funcionan en todo el mundo. Pero lo que era un éxito en los principales países occidentales, en España fue un fracaso. Todo lo relacionado al sector inmobiliario daba pavor, en un país amenazado por la quiebra y con los precios de la vivienda en caída libre.
En cambio, cuatro años después, tras unas adecuadas adaptaciones al medio, las Socimis no sólo han recuperado atractivo, sino que además se han convertido en el instrumento financiero que ha sido capaz de liderar la reactivación de las salidas a bolsa en el mercado de valores español.
Varios han sido los cambios clave para propiciar el cambio. El primero, el contexto. España ya no está al borde de la quiebra, tampoco se ciernen sobre el euro los nubarrones de la desaparición y, según encuestas y expertos, la caída de los precios de la vivienda está tocando suelo.
Además, la crisis ha servido para cambiar la percepción sobre la propiedad. Ya sea por convicción o por obligación, el alquiler es cada vez más una opción a tener en cuenta. Invertir en inmuebles destinados al alquiler comienza a verse con un negocio atractivo y con gran recorrido. En la actualidad, esta opción apenas representa en España, el 15% del total de las propiedades inmobiliarias, frente al 50% de Alemania, por ejemplo. A esto se suma que, según los últimos datos registrados por la compañía especializada Datastream, la rentabilidad media anual de sector inmobiliario en Europa es de 8,7%. Todo un lujazo con tipos de interés del dinero en apenas un 0,15%.
A esto se une que el Gobierno tomó nota de todas las críticas realizadas por los expertos a la ley de 2009 que creó las Socimi y en 2012 hizo unos cambios que han resultado claves para impulsarlas. Por un lado, facilitar su puesta en marcha y, por otro, otorgarlas una potente rebaja fiscal.
Desde 2012, para poner en marcha una Socimi se exige mantener la inversión por tres años (antes cinco) y es posible aportar a la sociedad un solo inmueble y no tres como se pedía en la primera redacción de la ley. Según los expertos, esto beneficia los patrimonios familiares que tienen en propiedad un edificio singular, que puede ser gestionado de manera más eficiente a través de estas sociedades.
La ley de 2012 también permite que las Socimis puedan cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil, (MAB) algo así como la bolsa de las pymes, mientras que la de 2009 exigía hacerlo en el mercado continuo. Este cambio significa reducir considerablemente la burocracia para empezar a cotizar y también los costes. De hecho, fue en el MAB donde se estrenaron las Socimis. En noviembre de 2013, debutó Entrecampos y un mes después Promorent. Pero lo que realmente retumbó en los medios de comunicación fue el estreno, en marzo de 2013, de Lar Real Estate, la Socimi puesta en marcha por la inmobiliaria Lar. ¿El motivo? Era la primera empresa que salía a cotizar en España desde el año 2011, lo que se consideró como la reapertura del mercado bursátil tras la sequía de la crisis. Además, Lar contó con un accionista de excepción entre su capital, PIMCO, el mayor fondo de inversión en renta fija del mundo. No fueron los únicos inversores internacionales que apostaron por esta nueva modalidad financiera española, también en marzo comenzó a cotizar Hispania. El famoso inversor George Soros y grandes fondos internacionales de la talla de Paulson &Co estaban entre sus accionistas.
Estos fueron algunos de los primeros ejemplos que constataban que los inversores internacionales habían vuelto a confiar en España. Los gabinetes especializados en asesoramiento financiero aseguran que en los próximos meses veremos un avalancha de este tipo de sociedades saliendo al mercado.
Sin duda, las ventajas fiscales favorecen mucho esta efervescencia. Estas sociedades tienen una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la adquisición residencial. Además, están exentas del Impuesto de Sociedades.
Pero no sólo quienes ponen en marcha una Socimi encuentran incentivos, los inversores que compran sus acciones también tienen un interesante atractivo y que estas sociedades tienen asegurada una rentabilidad. Porque, frente a la discrecionalidad de otras cotizadas, aquí existe la obligación de repartir vía dividendos, al menos el 80% de los beneficios de la misma. Y además, pueden invertir en ladrillo con la liquidez de cualquier otra inversión mobiliaria.
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