¿Qué son y en qué se diferencian un contrato de reserva y otro de arras?

La compra de una vivienda conlleva toda una serie de pasos previos a la firma del contrato definitivo de venta. Por ejemplo los contratos de reserva y de arras, pensados ambos  para garantizar la compra, aunque hay ciertas diferencias entre ellos. Veamos para qué sirven y en qué consiste cada una de estas figuras contractuales.

En el contrato de reserva ambas partes se comprometen a la adquisición del inmueble objeto de la compraventa. Un compromiso que afecta tanto a vendedor como al comprador. De este modo, en caso de incumplimiento deberán abonarse daños y perjuicios. En este contrato deberá quedar muy claro cuáles son las condiciones de indemnización, así como el plazo para firmar las escrituras. Cualquiera de las partes que se eche atrás en la operación deberá indemnizar a la otra.

Por su parte, el contrato de arras puede ser de dos tipos: penitenciales y confirmatorias

Arras penitenciales y confirmatorias

El contrato de arras penitenciales permite al vendedor echarse atrás y decidir no efectuar la venta del inmueble, pero siempre deberá devolver lo que el comprador le ha pagado como señal, más una cantidad de compensación, que suele ser el doble de lo aportado, en virtud de lo que especifica el artículo 1.454 del Código Civil.

En cambio, en el supuesto de arras confirmatorias, ninguna de las dos partes implicadas tiene derecho a echarse atrás, y la no firma de la escritura se entenderá como un incumplimiento contractual que se puede reclamar legalmente, según lo que se especifica en el artículo 1.124.

Jurídicamente existe una diferencia fundamental entre el contrato de reserva y el de arras, ya que éste  está ampliamente regulado por lo dispuesto en el Código Civil, mientras que con el de reserva no sucede lo mismo. Por lo tanto, en caso de incumplimiento, la resolución del conflicto dependerá de la interpretación de un juez. En cambio, en el contrato de arras hay más seguridad jurídica, porque todo está estipulado legalmente y no es interpretable.