Hace unos días entraba en vigor la nueva Ley Hipotecaria, que implicará grandes e importantes cambios en la compra de inmuebles, ya que afectará tanto a los bancos como a los notarios y, sobretodo, a los compradores de las viviendas. Veamos cuáles son esas novedades en la contratación de una nueva hipoteca al comprar una casa.
Esta nueva ley, con la que Europa obliga a España a adecuarse al marco jurídico de la Unión, busca sobretodo proteger al consumidor de las cláusulas abusivas que a menudo se aplicaban en el proceso de adquisición de la vivienda por parte de los diferentes agentes implicados. Por ejemplo la controvertida cláusula suelo, que con esta ley desaparece definitivamente.
Una de las principales novedades es la nueva distribución de los gastos derivados de los préstamos hipotecarios, que hasta ahora recaían mayoritariamente en el comprador. Ahora será la entidad bancaria la que se haga cargo de los gastos de notaría, de registro y de la gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mientras que a cuenta del cliente serán la tasación y las copias de la escritura que solicite.
En cuanto al vencimiento anticipado, los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Además, la ley establece que el interés de demora será, exactamente, el que recoja el préstamo más tres puntos.
Comisiones
También se reducirán las comisiones por amortización total o parcial. Es decir, lo que el banco prestatario le cobra al cliente cuando hace una aportación que reduce la cuantía de la hipoteca (para pagar menos mensualmente o rebajar el número de letras pendientes) o cuando directamente la cancela pagando el total del montante pendiente. Concretamente, las entidades hipotecarias podrán cobrar en los préstamos de interés variable un 0,25% durante los tres primeros años, y un 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. En todo caso, solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.
La nueva ley también ha reducido considerablemente la comisión máxima que debe pagarse en caso de querer pasar de hipoteca de tipo variable a fijo. Ésta será, en cualquier caso, inferior al 0,15%.
Respecto a las comisiones de apertura (aunque no siempre existen y depende de las operaciones), la ley recoge que ésta deberá pagarse de una sola vez y englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Notarios informadores
Otro aspecto destacable de la nueva ley es que refuerza la información precontractual. Así, los bancos deberán enviar la documentación al comprador con diez días de antelación para que los notarios puedan explicar a los clientes el préstamo y estos conozcan los detalles del texto. Una sesión informativa previa a la reunión de las partes. Es decir, solo notario y comprador, sin que el banco esté presente.
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