Claves de la nueva Ley hipotecaria

Tras los excesos detectados en los años previos al estallido de la crisis inmobiliaria, la Comisión Europea ha establecido unas condiciones básicas para asegurar la transparencia, la ética y la seguridad en este tipo de contratos entre entidades financieras y consumidores.

España, por motivos insuficientemente explicados, tiene pendiente su aplicación desde el 21 de marzo de 2016. El pasado 27 de abril, la Comisión Europea denunció ante el Tribunal de Justicia Europea a España junto a Croacia, Chipre y Portugal que tampoco han cumplido con el plazo oficial de transposición de la directiva. De seguir adelante el conflicto, España podría ser condenada a una multa de más de 100.000 euros diarios, según las estimaciones realizadas por Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto

Con suerte, la multa nunca llegará. El Gobierno español tiene muy adelantada la nueva Ley hipotecaria que regulará de los contratos de crédito inmobiliario. Según ha explicado el Ministro de Economía, Luis de Guindos prevé incluso ser más garantista que la normativa europea.

Muchos contenidos se han filtrado ya de esa nueva ley hipotecaria que no debería tardar en entrar en vigor. Se sabe que tiene tres objetivos básicos:

• Incrementar la transparencia en todos los pasos del proceso de contratación de las hipotecas.
• Asegurarse que todos ellos se realizan cumpliendo unos criterios éticos básicos.
• Y, por último, ser mucho más estricta en los mecanismos de control.

La alargada sombra de la Mifid II

En el ámbito de la ética y el control en la nueva Ley hipotecaria entran medidas que están muy ligadas a nueva normativa Mifid II, de venta de productos financieros. Entre ellas:

• Evitar los incentivos adversos. Es decir, se obligará a las entidades financieras a desligar la remuneración de los empleados que comercialicen hipotecas de la actividad. Ningún sueldo o incentivo podrá estar ligado directamente ni al número de hipotecas que contraten, ni a las condiciones que ofrezcan en las mismas.
• También, como en Mifid II, se va a exigir a esos empleados suficiente formación como para estar a la altura de los riesgos del producto financiero que deben explicar a sus clientes.
• Se va a reforzar el control otorgando a los notarios obligaciones más activas en su labor de supervisión. Antes de autorizar la firma de la escritura, los notarios deberán verificar si la entidad financiera ha ofrecido toda la información necesaria para identificar los riesgos del producto y si el consumidor ha tenido, al menos una semana de tiempo para verificarla.  Esta comprobación deberá quedar por escrito en un documento (acta notarial gratuita) que el consumidor tendrá que firmar de puño y letra.  En esta acta también quedará reflejado el riesgo de las posibles cláusulas que incluya el banco.

Sin duda, el apartado que más peso parece tener en la nueva Ley hipotecaria es el que se refiere a la prevención.

Seguridad jurídica para acreedor y cliente

El Gobierno quiere implantar unos contratos hipotecarios que ofrezcan seguridad jurídica tanto para la entidad de crédito hipotecario como para el cliente. Por ello:

• Se obligará a las entidades a entregar una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que además de las condiciones del préstamo deberán estar reflejadas clausulas específicas como: las suelo, las de vencimiento anticipado, etc.
• El cliente también deberá recibir una Ficha de Información Personalizada (FIPER), con una simulación de la evolución de la hipoteca en función de la previsión de evolución de los tipos de interés, en caso de querer contratar una hipoteca de tipo variable. Los gastos de formalización de la hipoteca también deberán quedar registrados y desglosados.
  • Modelo estandarizado diseñado por el Gobierno (aunque no es obligatorio). Lo que sí es obligatorio es que tenga una validez vinculante de siete días para el banco. Durante ese tiempo el cliente podrá consultarlo con abogados, familia, amigos, etc y también con el notario para que emita el informe del que hemos hablado anteriormente.
• Se regulan las ventas vinculadas. Está previsto que la regulación de la nueva Ley hipotecaria permita a las entidades vincular la contratación de seguros a la firma de hipotecas siempre que puedan justificar que estos sirven de garantía para seguir pagando la deuda contraída; como puede ocurrir con una póliza de vida o un seguro de incendios (que ya es obligatorio).
• Nueva regulación de las divisas. Las hipotecas multidivisa han sido uno de los casos que más conflictos en los tribunales ha generado después de las clausulas suelo. Para evitar conflictos similares, la nueva ley hipotecaria permitirá a los clientes cambiar la referencia de la divisa a la que está ligada la hipoteca en caso de subidas desproporcionadas de ésta. Además, se obliga a las entidades a ofrecer información periódica sobre el importe que le queda por pagar y los posibles cambios que pueda implicar en esa cantidad en función de la evolución de la divisa.

Comisiones y Desahucios en la nueva Ley Hipotecaria

• Menos comisiones. La última novedad conocida sobre la nueva ley hipotecaria que está por venir es la que se refiere a la regulación de las comisiones. Solo se permite una comisión de amortización que puede ser de:
  • 0,5% si el reembolso se produce en los tres primeros años de la hipoteca, mientras que a partir de ese año las amortizaciones serán gratuitas.
  • 0,25% para las amortizaciones durante los primeros cinco años de hipoteca y gratis durante el resto de la vida de la misma.
• Los motivos por los que el banco puede proceder a un desahucio también cambian en la nueva Ley hipotecaria. En línea con lo dictado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) a raíz del caso Aziz, la legislación española debe cambiar las condiciones en las que actualmente los bancos pueden proceder al alzamiento de un inmueble. Ahora, pueden hacerlo cuando el propietario impaga tres meses seguidos. Según explicó el Ministro de Economía, Luis de Guindos, el pasado 6 de abril, está previsto que la nueva ley tenga en cuenta el porcentaje que supone la cantidad impagada del total de la hipoteca.  Es decir, los bancos solo podrán ejecutar la hipoteca cuando el impago suponga el 3% del total del crédito en los 10 primeros años de éste o el 5% en los años posteriores.