¿Alquilar o comprar piso? ¿Qué es más conveniente?
Un aspecto muy importante a tener en cuenta antes de decantarse por el alquiler o la compra es el nivel de endeudamiento que representa el pago de la hipoteca. En cada caso, es cuestión de “echar números” y ver qué nos conviene más.
La capacidad de endeudamiento recomendado nunca debería sobrepasar el 40 por ciento de los ingresos netos mensuales. Dentro de este porcentaje se incluyen también los préstamos personales, el préstamo del coche, entre otros. El otro 60 por ciento del sueldo debe ir destinado a pagar los gastos mensuales ordinarios como el pago de las facturas, comer, vestirse, etc.
Municipios más caros para comprar
En estos momentos de crisis que atravesamos existe una oferta asequible y muy buenas opciones de compra. Pero, ¿realmente merece la pena? Depende del lugar donde quieras comprar.
Según indican los datos del Informe de Fotocasa “La vivienda en el año 2012”, los diez municipios más caros de España se reparten entre Gipuzkoa, Barcelona, Bizkaia y Madrid. Un año más, el municipio con el precio de la vivienda de segunda mano más elevado sigue siendo San Sebastián, con 4.608 euros por metro cuadrado.
Y ¿dónde están los alquileres más caros y más baratos? Es cierto que tanto los precios de alquiler como de compra de vivienda han bajado en los últimos años. Alquilar un piso en España sale por una media de 677 euros al mes, un 5,2 por ciento menos que hace un año, según el Informe del Precio Medio del Alquiler de Viviendas en España de Enalquiler.com.
También se constata que Madrid es la capital de provincia más cara para vivir de alquiler (1.170 euros al mes), un 2,8 por ciento menos que hace un año. Le sigue San Sebastián (997 euros al mes) con una rebaja de un 9 por ciento en el precio; en Bilbao (911 euros al mes) la caída ha sido de un 7,8 por ciento y Barcelona (872 euros al mes) con un descenso del 8,3.
Tener claros cuáles son todos los pros y los contras de la compra y alquiler de una vivienda es imprescindible, y más aún en el momento económico actual.
Ventajas de comprar
- Buena inversión a largo plazo. Estás obligado a pagar todos los meses las mensualidades, pero al cabo de los años tendrás una vivienda que vale una importante suma de dinero. Además, existe una gran oferta en el mercado, por lo que hay más posibilidades de encontrar la casa deseada.
- Tranquilidad y seguridad. No tienes que estar pendiente de si el casero te sube el alquiler o no quiere renovar el contrato del piso.
- Puedes hacer las reformas que quieras. No dependes del permiso del propietario para renovarla, pintarla, decorarla, etc…
Desventajas
- Los dueños están atados al cambio de residencia por razones laborales o familiares. Si te ves obligado a abandonar tu lugar de residencia, te saldrá caro porque tendrás que pagar tu vivienda habitual y también la de alquiler.
- Gastos irrecuperables, algunos asociados a la compraventa (además de la entrada y el IVA). Los seguros de hogar, gastos de comunidad, obras, notaría, tasación, comisiones de apertura, entre muchos otros, son un claro ejemplo.
- Requiere avalistas en la mayoría de las ocasiones. Con el riesgo de poder perder su casa o tener embargado el sueldo.
- Atadura. Si perdemos el trabajo, cumplir con el pago de la vivienda puede ser muy complicado. En este sentido, nos puede ayudar disponer de un seguro de protección de pagos.
- Fin de la deducción del 15 por ciento por compra de una vivienda habitual. Desde el pasado enero de 2013 los compradores nuevos ya no tienen derecho a esta deducción.
- Cambios fiscales en la vivienda. La subida del IVA por compra de un inmueble ha pasado del 4 al 10 por ciento y también se ha producido un incremento de los tipos de interés. Asimismo, una subida del Euribor podría comprometer la capacidad de pago de nuestra hipoteca.
Ventajas de alquilar
- Precios económicos. Al haber tantas viviendas en el mercado los precios son más competitivos.
- Movilidad. El inquilino no tendrá impedimentos para abandonar la vivienda si lo requiere por motivos de trabajo. Además, si por problemas laborales te ves obligado a buscar una renta más barata, no tendrás ninguna dificultad en cambiar.
- Disponibilidad de dinero. Desde el punto de vista de la gestión de nuestra economía doméstica, vivir de alquiler representa una manera de controlar el dinero que va destinado cada mes.
- Exención de muchos gastos. No tienes que pagar gastos de impuestos (IBI), y seguro de vivienda.
Desventajas
- Permanente relación con el casero. Estás obligado a consultarle todos los cambios que quieras hacer en la vivienda (pintar, decorar…)
- Subida del precio cada año.
- El casero puede dejar de alquilar el piso. Es libre de hacerlo, pero deberá avisar con antelación.
- Nunca será de nuestra propiedad. En España tenemos una cultura de compra muy arraigada, al contrario de lo que ocurre en otros países. Tenemos una de las tasas más bajas en alquiler de toda la UE. Según una encuesta elaborada por la franquicia inmobiliaria SoloAlquileres, la desconfianza y la falta de seguridad son algunos de los motivos por los cuales los propietarios no quieren alquilar sus pisos. También somos de los pocos países en los que existe una fianza mensual obligatoria.
Ejemplo práctico
Teniendo en cuenta únicamente el precio de la vivienda, es muy probable que en aproximadamente 30 años hayamos amortizado el coste que supondría haber alquilado el mismo inmueble en el mismo periodo de tiempo.
Si un piso nos cuesta 250.000 euros y el alquiler 800 euros al mes (9.600 euros durante todo el año), en aproximadamente 27 años ya habremos amortizado lo que hemos pagado y, además, pasa a ser parte de nuestra propiedad.
Aunque aquí no hemos contemplado el coste de los intereses, que encarecen el precio de la vivienda. Suponiendo que paguemos un 3 por ciento de intereses durante los 30 años, el encarecimiento de la hipoteca será de unos 130.000 euros. Es decir, a los 250.000 euros iniciales habrá que sumarle otros 130.000 de intereses, lo que ascenderá a 480.000 euros, cantidad total a pagar y para la que serán necesarios 40 años para amortizarlo con respecto al alquiler.
La cantidad a pagar por los intereses no es fija, sino que variará dependiendo del índice de referencia Euribor, que podrá variar a lo largo de los años que tengamos la hipoteca.
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